FASE DUE SUPERBONUS: gli italiani metteranno mano al portafogli | Quanto dovranno sborsare

Le cose sono cambiate parecchio, dopo l’iniziativa del Superbonus: adesso per milioni di persone c’è il rischio di dover pagare un bel po’…

Quello che era stato definito un “sogno”, il Superbonus, sembra ormai lontano. Quella che era nata come una delle iniziative più rivoluzionarie nella storia fiscale italiana si sta trasformando, per molti cittadini, in una nuova e più complessa fase di controlli e verifiche. Il progetto, ideato per rilanciare l’edilizia e favorire la transizione energetica, aveva promesso di cambiare il volto delle città e migliorare la qualità della vita nelle abitazioni italiane. E in parte ci è riuscito: migliaia di famiglie hanno potuto ristrutturare le proprie case, migliorando l’efficienza energetica e la sicurezza antisismica grazie ai fondi pubblici.

Il Superbonus 110% ha rappresentato una vera boccata d’ossigeno per il settore edilizio. Le imprese hanno riaperto i cantieri, gli ingegneri e i tecnici hanno ripreso a lavorare a pieno ritmo, e l’economia ha avuto un impulso inaspettato dopo la crisi pandemica. Tuttavia, con il passare del tempo, le difficoltà burocratiche e la mancanza di liquidità hanno rallentato molti interventi. Cantieri fermi, pratiche bloccate e aziende in difficoltà hanno mostrato il lato oscuro di una misura tanto ambiziosa quanto complessa da gestire.

Molti cittadini si sono trovati in una situazione paradossale: lavori avviati e mai conclusi, spese anticipate e crediti fiscali bloccati. Lo Stato, che con una mano aveva dato generosamente, ora con l’altra mano sembra pronto a chiedere indietro. È iniziata infatti la nuova stagione dei controlli sul Superbonus, un capitolo che si preannuncia tutt’altro che semplice per migliaia di italiani.

L’Agenzia delle Entrate e il Governo hanno avviato una vasta operazione per aggiornare le rendite catastali degli immobili ristrutturati con fondi pubblici. Nel Documento programmatico di finanza pubblica si legge che i controlli preliminari su circa 1.800 immobili sono già stati completati, ma si tratta solo dell’inizio di un monitoraggio che durerà almeno tre anni e coinvolgerà circa 60.000 unità immobiliari in tutta Italia.

Controlli e aggiornamento delle rendite catastali

L’obiettivo è chiaro: allineare il valore fiscale degli edifici al loro nuovo valore reale, considerando gli interventi che hanno migliorato efficienza energetica, sicurezza e impianti. In molti casi, infatti, la rendita catastale è rimasta ferma a quella precedente, nonostante lavori che hanno aumentato sensibilmente il valore dell’immobile. È bene ricordare che la rendita catastale è la base su cui si calcolano tasse come Imu e imposte sulle successioni.

Le prime lettere di “compliance” sono già partite: riguardano circa 3.000 immobili senza rendita aggiornata o con valori non coerenti. In sei casi su dieci, le verifiche preliminari risultano già concluse. Ma la vera partita si giocherà nei prossimi mesi, quando migliaia di contribuenti riceveranno l’invito a regolarizzare la propria posizione. SSecondo la Legge di Bilancio 2024, chi ha beneficiato del Superbonus deve presentare la dichiarazione di variazione catastale entro 30 giorni dalla fine dei lavori. L’obbligo non dipende dal tipo di bonus, ma dagli effetti concreti sull’immobile: aumento dei locali, redistribuzione degli spazi, installazione di nuovi impianti o miglioramento delle finiture. In sostanza, se una ristrutturazione ha aumentato il valore dell’immobile di almeno il 15%, la rendita catastale va aggiornata. La valutazione deve essere fatta da un professionista abilitato tramite il modello Docfa, con cui si comunicano i nuovi dati all’Agenzia delle Entrate. Ignorare questo passaggio può comportare l’apertura di un accertamento e nuove spese impreviste per il contribuente.

Lettere di compliance e casi esclusi

La lettera di compliance non è una multa, ma un invito alla regolarizzazione. Chi la riceve può fornire chiarimenti, documenti o aggiornare la rendita con sanzioni ridotte. Tuttavia, se non si risponde, il rischio è quello di un accertamento diretto da parte dell’Agenzia delle Entrate.

Non tutti i lavori rientrano però nell’obbligo di variazione. Sono esclusi i rifacimenti di pavimenti, facciate, infissi o tetti, nonché gli interventi di manutenzione ordinaria o straordinaria senza aumento di volumetria. Anche l’installazione di impianti fotovoltaici fino a 3 kW non comporta variazioni. Secondo la Circolare 1/2006 dell’Agenzia del Territorio, solo gli interventi che modificano volumi, superfici o destinazioni d’uso incidono sul classamento catastale. Con questa operazione di trasparenza fiscale, il Governo mira a ridurre le distorsioni tra valore reale e valore catastale. Dopo anni di bonus edilizi, il censimento servirà a mappare un patrimonio immobiliare profondamente trasformato. Tuttavia, per molti cittadini, la tanto decantata “casa ristrutturata gratis” potrebbe ora trasformarsi in un costo aggiuntivo sotto forma di tasse e revisioni catastali.